社论

　　“退房”风潮一方面在考验地方政府智慧，另一方面也给了政府一次很大的教训：只有真正超然于市场利益主体之外，才能理直气壮地行使自己的权威。

　　最近一阶段，各地“退房”风潮时有所闻，上海也难以幸免。虽说“跌价”不能成为退房理由，但罕有的“退房”成功先例还是让后来者看到一线希望，据说现在已有不少人在酝酿“团退”。

　　退房者各有各的依据。拿“团退”成功的案例来看，是因为预售合同上有“无理由退房”的条款，所以只要付出违约金，就退成了。然对大多数退房者来说，可以作为退房的过硬依据并不多。不过，现在的退房者之所以退房，并不是计较于房屋的质量、环境等问题，退房者的真实意图是：现在房价跌了，或者可能马上要跌，投资面临损失，所以要退房。

　　对于这个问题，如果你去随机求问于路人，可以说90%的人都不会支持退房者。“契约精神”必须遵守，否则市场就不复成其为市场。如果市场房价在涨，那些退房者还会退吗？市场经济，无论供需双方都要为自己决定的后果负责。“没有规矩，不成方圆”，市场法则是不能随意推翻和取消的。因此，对于有些不理智的退房者的极端行为，如干扰开发商正常经营，乃至向他们扔鸡蛋、砸办公室等，政府理应出面，维持正常的社会秩序和市场秩序。

　　然而，问题并不如此简单。首先让我们看一看眼下的房产市场。

　　以上海为例，目前为止，开发商的降价都是以“限时降价”、“节日促销”的名义变相降价，真正的稍有幅度的公开降价还是比较少见的。可是，就是这样的降价便立即引来了“退房”。我们并不认为这些“退房团”的业主有道理，但“退房团”的出现，是对购房者或者说潜在的购房者的一种启示：目前的房价没有跌够，还有下降的空间。从需求一方看，未来十几年，城市化率每年大概还会增长一个百分点，对于上海这个中国最大城市来说，房屋需求绝对是刚性增长的，但购房者认定当前形势可使房价下跌，而暂不出手购买。

　　确实，在宏观经济调控的大背景下，绝大部分开发商备感资金压力。但是他们几乎都有办法规避。试举一例：今年年初，国务院就发布了《关于促进节约集约用地的通知》，指出土地闲置满2年依法应当无偿收回。照理，“两年开发”的限令，加上银根抽紧的大环境，一定有开发商不堪压力退地，可是至少在沪上至今仍不见有住宅用地因此退地。

　　“两年限令”是中央的统一政策，而具体执行则在地方，确切点说，就是在各省市和区县政府手中。众所周知，在当下的中国各地，房地产开发商的利益往往与地方政府绑在一起，要不怎么会有“土地财政”这一说呢？据业内人士透露，“两年限令”中，有个“不符合法定收回条件的”尾巴，这里面就可大做文章。譬如，地块内动迁还没完成等等；更多的是，地块批租是一块块，不是很大面积的，但地方政府则是根据规划一大块上报的，这一大块中只要有一家开工，地方政府就可以对上级说，整块土地没有闲置。

　　由此可以看出，开发商尤其是一些大的开发商，其利益常常与地方政府休戚与共。在房价高扬之时，地方政府几乎都参与其中，推波助澜，共享到不少利益。现在楼市不景气，政府想要站在维护公平公正的市场秩序的立场上，维护开发商的合法利益，制止个别极端的非法过激行为，恐怕也多少有点底气不足。

　　况且，过去房价疯涨时，开发商也曾动辄毁约，甚至以种种借口把已经支付了定金的购房者扫地出门。那个时候，地方政府维护消费者权益的力度和成效又有多大呢？这些都给政府如今出面以强制手段维持市场秩序落下了话柄。

　　退房者大概对此也有所察觉，因此更加有恃无恐。这不是好的苗子，政府若强势维护市场秩序，有可能激起民怨；但过于软弱纵容，则无人维护市场秩序也会引起不安定因素。由于过去政府卷入房产市场过深，成为利益一方，因而其作为市场维护者的功能和信誉受到很大损害。然而，政府的市场“守夜人”的角色毕竟是不可或缺的。如何应付有可能升级的“退房”潮，确实考验着地方政府的智慧。

来源：上海商报 编辑：李志鹏