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因调税引发"差价" 余姚房主告开发商要退款
发布时间:2019年09月11日 09:59:32 新闻热线:62726789 , 62735052 | 返回首页 | 逛逛论坛

  今天我们报道的这个事,对于买房时间在2018年5月1日之前、楼盘交付时间则在2018年5月1日之后的购房者——当然也包括楼盘的开发商,都很有参考意义。

  此前,我们也接到过很多购房者的咨询或者投诉,共同的焦点是——

  开发商该不该退这笔税钱?

  为求得这个问题的答案,今天我们报道的主人公——余姚一位蒋姓购房者,将开发商告上了法庭。

  增值税下调

  开发商被起诉退“差价”

  这个案子还要从2017年说起。

  2017年2月,余姚市民蒋某以全款一次性支付的方式,花92万元购买了余姚市中心一套百平米的商品房,交房时间为2018年9月。

  不过,到了2018年4月,国家下发了调整增值税税率的通知,增值税税率从11%下调为税率10%,自5月1日起执行。按照新规,蒋某购买的商品房可以少交8422元增值税。蒋某认为开发商应当返还这笔钱。

  到了9月交房当天,蒋某与开发商因这笔钱产生了争议。经过多次沟通,开发商始终没有按照新规退还给他。今年年初,蒋某向余姚法院提起了诉讼,要求开发商退还“多收”的增值税8422元。

  争议焦点:

  增值税率下调是否影响购房总价

  庭审中,原、被告就涉案商品房的应税销售行为以及增值税税率下调是否对房屋总价有所影响展开了激烈辩论。

  原告蒋某认为,2018年9月23日是交房时间节点,这才是开发商实际产生纳税义务的时间点。此时,增值税新规已经出台。对应所购房产所缴纳的83534元增值税税额,按照新规应当减收8422.93元。

  蒋某还认为,购房补充协议中也约定“……政府相关税费的变化,均应由本人自行承担”,这就明确了税费变化由买受人承担相应的变化结果。因此,新的税收政策带来的红利,应当由原告享有。

  对于蒋某的说法,开发商则认为,双方签订的房屋买卖合同中,约定了房屋售价是价税合一的总房价格。至于增值税率的调整目的在于减轻企业税负,并非减少消费环节的税收。反之,如果税率调高了,开发公司也不可能调高房价。因此,不存在退还“差价”的说法。

  对于原被告双方的争议,法院审理认为,不动产买卖事宜关系重大,故原、被告通过合同作出固定房屋总价款的约定,以维护商品房交易秩序的稳定。对于销售商品房产生的增值税税款,系开发商的经营、销售成本之一,在没有降税降价或退税明确约定的情形下,被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。换句话说,就是增值税税率下降或是上调,对房屋总价没有影响。

  审理还认为,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后,发生了增值税应税销售行为,应当缴纳增值税。因此增值税的纳税义务人应为开发公司,并非蒋某。

  法院判决:

  增值税变更不适用合同法

   “情势变更”规定

  那么,增值税率调整后,购房合同能自动调整吗?

  “合同是双方当事人自愿签署的协议。如果合同中无税率调整适用的约定,根据合同诚实信用原则,任何一方当事人都不能任意变更合同,税率的调整一般不影响合同效力。”审理此案的民二庭法官何毅表示,不过,合同双方可以就价款调整事宜进行协商。如果已经开具了购房发票,则视为产生了纳税义务,此时无法通过合同变更适用新的税率;如果未付款未开具发票的,双方可以协商变更合同涉税条款,并达成书面变更协议或补充协议。

  如果发生税率变化,一方当事人不同意调整价款,另一方起诉会得到法院支持吗?

  何法官解释说,我国合同法司法解释中有关“情势变更”原则规定:“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院应当根据公平原则,并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。

  “一般情况下,税收政策对合同价款的影响较小,不适用‘情势变更’。”何法官认为,在司法实践中,法院对于“情势变更”的认定较为慎重。如果国家税费政策的调整确使合同成立以后的客观环境发生重大变化,且使合同各方当事人的权利义务严重失衡,则应另当别论。需要提醒的是,购房者可以通过以下方式设置价款条款,提前应对税率的政策性调整。一是采取与此购房案例类似的固定计价的方式约定价款,排除税率调整的影响;二是采用“不含税价+增值税”的方式确定合同价格。一旦合同履行过程中发生矛盾,最好协商解决。

  近日,余姚法院最终判决,驳回了原告蒋某的诉讼请求。

(来源:宁波晚报 编辑:徐坚)

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